Fora do Brasil as operações de portabilidade de crédito imobiliário são comuns. Os números mostram que ao longo da vida da operação, querem prazo maior que 30 anos. Ela migra várias vezes entre os Bancos, gerando um mercado pelo menos quatro vezes maior que a da primeira originação (operação primária).
Essa operação torna o mercado muito competitivo e no final quem mais sai ganhando é o cliente que é duplamente “bajulado”: uma pelo Banco que está com a operação, para evitar que ela saia e outra pelo Banco que quer sua operação migrada. Aqui no Brasil essa operação está agora iniciando e como não está ainda “azeitada” os custos da migração ainda estão muito altos o que pode inviabilizar a migração.
Preocupado com isso o Banco Central pretende regular a cobrança pelos Bancos deste tipo de operação. Hoje, por exemplo, o Banco que recebe a operação de crédito imobiliário do outro, paga para quem cedeu uma taxa de ressarcimento de custo operacional (RCO).
Nas operações mais altas, isso pode representar entre 1,5% a 2% do total. Para transferir crédito de R$ 1 milhão, por exemplo, esse custo pode chegar a R$ 20 mil, muito alto. Uma outra forma de portabilidade é quitar a operação anterior e iniciar uma nova.
Neste caso todas as novas condições podem mudar, desde que sejam melhores que as do empréstimo anterior. No entanto, os Bancos estão dificultando ao máximo as duas possibilidades para não precisar se desfazer da operação antiga que já fazia parte do seu balanço. Para se ter uma ideia, essa RCO foi criada por conta própria dos bancos e isso não estava regulado pelo Banco Central. Como a portabilidade é uma forma de estimular a concorrência, e a RCO está encarecendo a realização da portabilidade, isso será agora regulado pelo Banco Central.
De “bate pronto” a ser adotado será a permissão para cobrar a RCO sob duas condições: o Banco cedente terá que explicitar quanto está cobrando pela saída da operação e o Banco que vai receber não poderá repassar esse custo para o cliente na nova operação.
O argumento dos Bancos para dificultar é de que as operações antigas com taxas mais altas na época tinha também um “funding” mais caro. Essa justificativa não cola, pois, todas as operações feitas anteriormente nos bancos são protegidas pelo mercado financeiro através de “hedges”, que são formas para repor as perdas do banco no caso de oscilação das taxas, como é o caso, ou seja, o ganho dele daquele momento, já foi garantido.
Assim sendo, o Banco Central quer correr com essa medida pois com a queda das taxas de juros, caso não seja feita a portabilidade o cliente ficará pagando a prestação de quando a taxa estava bem mais alta. Além disso, essa operação garante também as premissas que o Banco Central: maior competitividade, tecnologia e mais operações de crédito no país.
